+7 (499) 350-55-06 Доб. 133Москва и область +7 (812) 309-06-71 Доб. 692Санкт-Петербург и область

Принцип замещения в оценке объекта недвижимости формулы

Принцип замещения в оценке объекта недвижимости формулы

Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки. Принцип наиболее эффективного использования является обобщающим принципом в теории оценки. Материал из Википедии — свободной энциклопедии. Для улучшения этой статьи желательно :.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Лекция 1 Оценка недвижимости

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

2.1. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом фундаментальных постулатов, не требующих доказательств оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель. На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки.

Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки , а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике.

В этом и состоит общая цель оценочных принципов. Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов.

Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.

Принципы, основанные на представлениях пользователя, — принципы полезности, замещения, ожидания. Принципы, связанные с землей и ее освоением, — принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.

Принципы, связанные с рыночной средой, — принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения. Принцип наиболее эффективного использования НЭИ. Принципы, основанные на представлениях пользователя собственника, инвестора Principles based on user perceptions.

Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа например, инвестиционной стоимости.

При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора собственника. Эти представления формируются на основе:. Принцип полезности Utility. Полезность — есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех.

Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования. Принцип замещения Substitution заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной равнозначной полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости — затратного, рыночного и доходного. Принцип ожидания Anticipation означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью.

В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод. Принципы, связанные с землей и ее освоением улучшениями Principles associated with land and improvement.

Эта группа принципов позволяет оценить производственные эксплуатационные характеристики объекта и факторы производства и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные законы микроэкономики.

Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует.

Эти принципы ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение затратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип ] замещения первая группа , а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода невозможен без использования третьей группы принципов.

Принцип остаточной продуктивности Surplus productivity. Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью уровнем отдачи на вложенный капитал. В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства.

Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации оплаты его привлечения : для земельного участка — рента, для труда — заработная плата, для капитала — проценты, для предпринимательских усилий. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты.

Принцип остаточной продуктивности — это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства. Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2,5 млн руб.

Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн руб. Принцип вклада предельной продуктивности Contribution. Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка.

Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельного участка.

Это дополнение к стоимости объекта например, пристройка дополнительных удобств — камина, бассейна, теннисного корта и др. Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка.

Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости земельного участка увеличивает его стоимость. Принцип изменяющейся возрастающей и уменьшающейся продуктивности Increasing and decreasing returns. Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности отдачи. Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой Определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.

Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвечает на вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю? Компания-застройщик владеет 1 га земли. Собрав соответствующую информацию, оценщик составляет следующую таблицу расчета прибыли но застройке различной плотности. Расчет прибыли при различной плотности застройки.

Этот пример показывает, что застройщику следует ограничиться строительством четырех домов. Принцип сбалансированности пропорциональности Balance.

Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным.

Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной сбалансированной комбинации улучшений земельного участка. Принцип экономического размера Economic size. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей.

Принцип экономического размера определяет количество земли пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте. Принцип экономического размера — это тот же принцип сбалансированности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюстрацией может служить приростная стоимость объединенного участка земли. Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог планируется передать под автозаправочную станцию.

Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода.

В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором — отказаться от излишков земли. Принцип экономического разделения прав Economic division. Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле.

Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении или соединении имущественных прав на объект недвижимости и наоборот. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой Principles associated with the market environment. Эти принципы связаны с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды.

Они лежат в основе применения концепции рынка и соответственно сравнительного рыночного подхода в оценке.

Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценочных стоимостей рыночного типа.

Принцип зависимости от внешнего воздействия Dependency. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде.

Вместе эти характеристики составляют ситус situs , или экономическое местоположение землепользования. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости.

Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по переработке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности.

Принцип соответствия Conformity. Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении. Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии понижения и прогрессии повышения.

4.2. Принципы оценки недвижимости

Для этого и существуют принципы, которым он должен следовать при оценке недвижимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости. Наиболее распространена сегодня следующая классификация принципов оценки недвижимости, имеющая в своей основе логическую формулу:.

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Теоретический вопрос: Принципы оценки недвижимости, 4 группы. Рассмотреть подробно принципы, основанные на представлениях пользователя. Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:. Принципы, основанные на представлениях пользователя. Принципы связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

Принципы оценки объектов недвижимости

Как правильно управлять финансами своего бизнеса, если вы не специалист в области финансового анализа - Финансовый анализ. Финансовый менеджмент - финансовые отношения между суъектами, управление финасами на разных уровнях, управление портфелем ценных бумаг, приемы управления движением финансовых ресурсов - вот далеко не полный перечень предмета " Финансовый менеджмент ". Поговорим о том, что же такое коучинг? Одни считают, что это буржуйский брэнд, другие что прорыв с современном бизнессе. Коучинг - это свод правил для удачного ведения бизнесса, а также умение правильно распоряжаться этими правилами. Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие принципы оценки недвижимости. Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов — субъекта, объекта и рыночной среды — то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:. Особое место занимает обобщающие принципы оценки объектов недвижимости — принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования.

Татарова А. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Принципы оценки недвижимости

У тебя должен быть и какой-то другой мотив. Олвин улыбнулся. Даже если Хилвар и не прочел его мысли,-- а у Олвина не было ни малейших оснований подозревать, что он это сделал,-- то уж характер-то он действительно мог прочувствовать.

-- У твоего народа в повиновении замечательные силы разума,-- пытаясь увести разговор с опасного для него направления, сказал .

В сущности, он даже не задумывался над тем, не течет ли где-то на некоторых участках своего круга Река вверх по склону. В Диаспаре встречались вещи куда более Дюжина молодых людей купалась в одном из небольших заливов, и Элвин остановился взглянуть на.

Многих он знал в лицо, а то и по имени, и на секунду даже подумал присоединиться к их развлечениям. Но отягощенный грузом мыслей, Элвин в конце концов отказался от этого намерения, и ограничился ролью Внешне нельзя было определить, кто из этих молодых горожан вышел из Зала Творения в этом году, а кто прожил в Диаспаре столько же, сколько и Элвин.

Значительные колебания в росте и весе не были связаны с возрастом. Люди просто рождались такими.

Его достижение отняло у человека не менее ста миллионов лет, и в момент триумфа он навсегда отвернулся от машин. Они достигли совершенства и, следовательно, могли вечно заботиться сами о себе, в то же время служа человеку. Элвин более не спрашивал себя, который из этих безмолвных белых предметов и есть Центральный Компьютер. Он включал в себя все окружающее - и простирался далеко за пределы этого помещения, объединяя бесчисленные стационарные и подвижные машины Диаспара.

Физические элементы Центрального Компьютера были разбросаны по всему Диаспару - подобно многим миллиардам отдельных клеток, составлявших нервную систему самого Элвина. Это помещение могло содержать в себе лишь коммутирующую систему, поддерживавшую рассеянные блоки в контакте друг с другом. Не зная, куда идти дальше, Элвин рассматривал огромные плавные скаты и безмолвную арену. Центральному Компьютеру, осведомленному обо всем, происходящем в Диаспаре, должно быть известно, что он уже .

С точки зрения ЗП принцип замещения означает: никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимости больше.

Уникум. Слово было странным, печальным - и сознавать свою уникальность было странно и печально. Когда так говорили о нем - а ему часто доводилось слышать за своей спиной это слово - оно приобретало еще более зловещие оттенки.

Родители, наставник, все знакомые старались защитить его от правды, словно стремясь сохранить невинность его долгого детства. Но этому скоро придет конец: через несколько дней Элвин станет полноправным гражданином Диаспара, и все, что он только пожелает узнать, будет непременно сообщено .

То, что находилось за стенами города, ничуть их не интересовало: эта область бытия была вычеркнута из их сознания. Диаспар -- вот все, что существовало для них, все, что им требовалось, все, что они могли себе вообразить. Для них ровным счетом ничего не значило, что когда-то Человеку были подвластны звезды. И все же время от времени древние мифы оживали, чтобы преследовать воображение жителей этого города, и людей пробирал озноб, когда они припоминали легенды о временах Галактической Империи,-- Диаспар был тогда юн и пополнял свои жизненные силы тесным общением с мирами множества солнц.

Инстинктивное умение выпутываться из самых мудреных закоулков было лишь одним из многих достижений Человека, начавшего жить в городах. Давно исчезнувшие крысы вынуждены были приобрести подобные же навыки, когда покинув поля, связали свою судьбу с человечеством. Элвин помедлил секунду, словно в надежде на возвращение Алистры.

Сомнений быть не могло: ни один человек в городе, имей он даже возможность, не осмелился бы потревожить призраки прошлого, мертвого уже миллионы веков. Возможно, опасности и не .

Верный проводник юношей -- река текла теперь лениво, словно бы тоже приближалась к концу своего пути. Но стало ясно, что к наступлению ночи гор им не достичь. Задолго до заката в лесу стало так темно, что двигаться дальше было просто немыслимо.

Огромные деревья стояли в озерах тъмы, сквозь листву дул пронизывающий ветер.

Спросила Алистра. Она узнает, что такое мониторы, когда доберется до. -- Я не могу вам этого сказать, пока у вас не будет разрешения Совета. Меньше всего она могла ожидать вот такого, совершенно обескураживающего, оборота событий. В Диаспаре было совсем немного мест, которые не мог бы посетить всяк кому вздумается.

Олвин не поверил. К северу от них миля за милей простирались леса, перемежающиеся полянами, протяженными полями, изрезанные ниточками сотен речушек. Где-то среди этой необъятной панорамы прятался Эрли, но нечего было и думать отыскать.

Олвину было показалось, что он разглядел озеро, мимо которого вела тропа, идущая в Лиз, но потом он все-таки решил, что ему померещилось.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Марфа

    Бред сивой кобылы!... Да при наличии бабла можно все!...

© 2020 yoga-abhaziya.ru